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広島市で離婚による不動産売却…

2023.08.14

夫婦が離婚を決めたら、家を売って財産分与をする話になるケースが多いかと思いますが、住宅ローンが残っている場合は、売却方法に注意しなければなりません。

本記事では、広島市で離婚による不動産売却をして財産分与する流れと財産分与する方法、住宅ローンが残っている場合の注意点などを解説していきます。

「財産分与」とは、婚姻中に夫婦が一緒に協力して築いた夫婦共同の財産（一戸建てやマンションなど）を離婚時に分けて清算することです。

結婚して一戸建てやマンションを購入したのであれば、不動産の名義がどちらであっても共有財産となりますので財産分与の対象です。

財産分与の割合については、専業主婦もしくは専業主夫であっても、夫婦共同の財産形成に対して平等に築いたとみなされますので、原則2分の1ずつとなります。

以下の財産に関しては、「特有財産」として扱われ、財産分与の対象とはなりませんので注意しましょう。

▽　特有財産
・夫婦のどちらかが婚姻前から持っていた財産
・婚姻中に相続や贈与などによって取得した財産

婚姻前の現金の額によっては、婚姻後に築いたものと混合されて、特有財産として認められない可能性もありますので、弁護士に相談しましょう。

広島市で離婚による不動産売却をして財産分与する方法と注意点

広島市で離婚による不動産売却をして財産分与する流れは以下のとおりです。

ステップ1）不動産の所有名義を確認する

▽単独所有の場合（夫あるいは妻の単独所有）

・所有者の単独で売却することが可能
・住宅ローンの債務者は所有者となる

単独所有の場合であっても、配偶者が連帯保証人になっているケースもありますので、銀行との金銭消費貸借契約書で確認しておきましょう。

▽共有物件の場合（夫と妻の共有）

・住宅ローンの債務者は夫婦二人
・売却するには二人の同意が必要

ステップ2）住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンの残債があるかどうかは、固定金利の場合はローン返済計画表や償還予定表（返済予定表）、変動金利の場合はローン返済表を見ると確認することができます。

ステップ3）財産分与の方法を夫婦で話し合う

不動産売却をして財産分与する方法を話し合います。財産分与は登記手続きや代償金の支払いなど忙しくなるので、早めの準備にすることが大切です。

財産分与の方法について合意しない場合は、家庭裁判所で離婚調停を申し立て、財産分与について交渉します。

広島市で離婚による不動産売却をして財産分与する方法と注意点

広島市で離婚による不動産売却をして財産分与する時は以下の3つの点に注意が必要です。

住宅ローン返済中に家を売る場合、住宅ローン残債が売却額を下回っている状態を「アンダーローン」といい、差額を財産分与することができるため特に問題はありません。

一方で、家の売却金額よりも住宅ローン残高が上回っている状態を「オーバーローン」といい、家を売ったお金だけでは住宅ローンを完済することができず対策法が必要です。

住宅ローンで購入した不動産には融資先の金融機関が設定した抵当権が付いているので、不動産売却するには住宅ローンを完済して抵当権を外さなければなりません。

住宅ローンの残高に満たない不足分を完済するまで払い続けるか、もしくは返済が難しいという場合は、融資先の金融機関の合意のもとで家を売却する「任意売却」の選択肢があります。

住宅購入の際に、夫婦の収入を合算した世帯収入で住宅ローンを組んだ場合、配偶者が連帯保証人となっていることがあります。

連帯保証人は銀行との住宅ローンの契約で決められたもので、離婚をしても連帯保証人の立場が解消されることはなく、債務を完済しないと解消されませんので要注意です。

離婚すると財産分与を請求できる権利（財産分与請求権）を得ることができますが、実際に財産分与の請求ができる期間は離婚後2年間と期限がありますので注意が必要です。

離婚成立後、2年が経過すると贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があるため、離婚による不動産の売却活動は早めに着手されることをおすすめします。

夫婦共有名義の不動産を売却する場合は、名義人に売却の同意が必要になりますので、離婚後に長年連絡が取れずにいると、家を売却できないリスクがあるので注意しましょう。

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