不動産売却は、売却価格がそのまま利益になるわけではありません。たとえば、不動産会社と媒介契約を結んだ場合は「仲介手数料」が発生するほか、「登録免許税」や「印紙税」といった各種税金もかかります。売却額から税金・諸費用を差し引いた金額が、売主様の利益となるイメージです。ここでは、不動産売却にかかる税金・諸費用の種類、売却時の流れについて、広島市で不動産売却を手がける「グッドトゥモロー」がご紹介します。

不動産売却にかかる税金・諸費用の種類

仲介手数料をはじめとする諸費用は、媒介契約締結時に金額が決まるため、ある程度目処が立ちます。一方、各種税金の納税額は、取引内容によって変動します。不動産の種類や面積、譲渡のタイミング、不動産売却によって得た利益額で、納めるべき税額が変わる仕組みです。

以下、不動産売却にかかる税金および諸費用についてご説明します。税金の種類については、「必ず課せられる税金」と「利益に応じて課せられる税金」の2パターンにわけてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

印紙税	不動産売買契約書に収入印紙を貼って納める税金です。取引額が1万円未満は非課税ですが、不動産売却においては事実上、課せられます。48万円から50億円超まで、金額に応じて納税額が変動します。	登録免許税	所有権移転登記や抵当権抹消魔手続きにかかる税金です。所有権移転登記の場合は2.0%、所有権保存登記は0.4%と、登記内容によって税率が変わります。

譲渡所属税	不動産売却によって得た利益は、「譲渡所得」という形で課税対象になります。譲渡所得に応じて「住民税」と「所得税」が課せられますが、これを総称して「譲渡所属税」といいます。ただし、諸経費などが利益額を上回る場合は課せられません。
特別復興税	東日本大震災を契機として、2013年1月1日から施行・課税開始となった税金です。同年から25年間にわたり、所得額（不動産売却では譲渡所得）に2.1%を上乗せ加算して、徴収されます。	消費税	消費税は、仲介手数料や司法書士への報酬、契約手続きの手数料などに課せられます。それらの金額により変動する税金です。

仲介手数料	不動産会社と媒介契約を結んだ際、売却成功後に支払う諸費用です。仲介手数料は「宅地建物取引業法」に基づき、取引額に応じた「上限」が設定されています。詳しくは後述しますが、取引額の3%～5%以内が報酬額（税抜）となる仕組みです。
証明書発行費	住民票や印鑑証明書など、不動産売買に欠かせない証明証の発行費用を指します。	引越費用・処分費等	旧居から新居への引越費用、不要品の処分費用、ハウスクリーニング費用などがこれにあたります。
抵当権抹消費用	不動産購入時に抵当権を設定している売主様は、抵当権抹消手続きを行ってから物件を引き渡します。司法書士に依頼するのが一般的で、平均2万円程度の費用がかかります。	ローン返済費	原則、住宅ローンを完済している不動産でなければ、売買取引は認められません。仮にローン返済前に売買契約が締結した際は、一括返済の費用、および繰り上げ返済手数料がかかります。

仲介手数料の仕組みと「上限」について

仲介手数料とはいわば、不動産会社に支払う「成功報酬」です。不動産会社と媒介契約を結び、仲介売却を依頼し、実際に売却できた場合のみ発生します。

仲介手数料は「宅地建物取引業法」により、取引額ごとに「上限」が設けられています。

200万円以下：取引額の5%以内
200万円超～400万円以下：取引額の4%以内
400万円超：取引額の3%以内

取引額が300万円の場合、「300万円×3%＝9万円」“以内”の仲介手数料を支払います。9万円はあくまでも最大上限なので、手数料は安くなることもあります。

「下限」は設定されていないため、不動産会社によっては、仲介手数料の値引きに応じることもあります。極端な値引きは難しいですが、契約前にぜひご相談ください。

ここでは、「グッドトゥモロー」に不動産売却をご依頼いただいた際の流れをご紹介します。以下、仲介売却におけるお問い合わせ～物件引き渡しまでのフローとなります。

不動産売却のお問い合わせ～物件引き渡しまでのフロー

手順1不動産売却のお問い合わせ: まずは不動産会社にお問い合わせください。相続や・住宅ローンの返済・離婚問題を契機とした売却など、さまざまなお悩みに対し、当社担当者が真摯に向き合います。売主様のご状況をていねいにヒアリングした後、最適な売却プランをご提案いたします。

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手順2不動産査定のご依頼: 売却の意思に関わらず、まずは無料査定を依頼してみましょう。多数の査定実績を誇る当社担当者が、売主様の不動産をていねいに査定いたします。不動査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。後者はより正確な査定額を算出できるため、可能な限り訪問査定をご依頼ください。

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手順3売買契約の締結: 当社担当者が査定金額や売却プランについてご説明いたします。内容にご納得いただけましたら、売主様と当社の間で不動産媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がございます。それぞれの特徴や違いまでわかりやすくご説明いたします。ご自身に最適な形態をお選びください。

仲介売却とは？

不動産買取とは？

手順4販売活動開始（当社側）: 当社が売主様の代わりとなりまして、不動産の販売活動を開始いたします。新聞広告・折り込みチラシ、フリーペーパー広告・不動産ポータルサイトなどを活用し、全国から購入希望者（買主様）を募ります。

当社の売却実績・お客様の声について

手順5内覧対応や販売価格の再設定: 購入希望者から内覧を希望された場合、売主様には内覧対応を行っていただきます。売り出し中の不動産に好印象を持っていただくため、掃除や整理整頓、インテリアの設置などを意識してください。なお、購入希望者がなかなか現れなかったり、問い合わせ件数が極端に少なかったりする場合は、販売価格の見直し（再設定）を検討します。

不動産売却のコツを知りたい

手順6買主様との条件交渉: 購入希望申請がある場合、不動産の引き渡し日や売買価格・代金の支払い時期、支払い方法といった「売却条件」の交渉に移ります。実際の交渉は、担当者が代行いたしますので、ご安心ください。お互いに納得のいく交渉結果となるよう、譲れない条件や要望などは、あらかじめご共有ください。

手順7売買契約の締結: 当社が仲介し、売主様と買主様、双方意のもとで売買契約を締結します。契約締結後に買主様は、「手付金」という代金の一部を売主様に支払います。

手順8残金代の受領・不動産の引き渡し: 残金代を受領し、買主様に不動産を引き渡せば取引完了です。残金受領前に必要書類を用意し、関係手続きも済ませておきます。

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業界歴20年以上のベテランスタッフにお任せ！売主様のご状況合わせ、最適な売却プランをご提案いたします！

一般的に不動産売却は、仲介売却・不動産買取・任意売却といった3つの方法から選択します。いずれも特徴やメリット・デメリットが異なり、売主様のご状況に最適な方法を選ぶのが理想です。

「グッドトゥモロー」では、業界歴20年以上のベテランスタッフが売主様のご状況をていねいにヒアリングし、最適な売却方法をご提案いたします。

当社は広島県内の不動産をメインに扱っておりますが、独自のネットワークや外部専門家とのスムーズな連携により、全国各地から購入希望者を探すことが可能です。売主様に信頼いただけるパートナーとなり、二人三脚で売却成功を目指します。

また、当社では不動産売却に加え、「賃貸経営」のご提案もいたします。売主様のご状況によりますが、「売る」のではなく「貸す」方が有益なケースも少なくありません。当店所属の賃貸不動産経営管理士が直接ご対応し、当該物件を活用した資産運用について、ていねいにご説明いたします。

広島県内の不動産に関するトラブルやお悩み、お困りごとは「グッドトゥモロー」にご相談ください。多岐にわたる選択肢の中から、売主様一人ひとりに最適なプランをご提案することが、私どもの使命です。

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