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広島市の不動産を売却する際に…
2023.07.17
広島市の不動産を売却する際に活用したい「相続空き家3000万円控除」とは？
広島市で空き家の実家を相続して、売却をお考えの方は「相続空き家3000万円控除」という特例を活用できる可能性があるのをご存知ですか？
2016年度の法改正により導入された「相続空き家の3000万円特別控除」とは、相続によって得た空き家（相続空き家）の場合、条件を満たすと3000万円控除の利用が受けられる特例です。
不動産売却によって利益（譲渡所得）が出ても、所得税が安くなる特例を利用すれば大きな節税効果が期待できるでしょう。では早速、その内容を詳しく解説していきます。
広島市で相続不動産を売却した時にかかる税金
「相続空き家3000万円控除」についてご紹介する前に、広島市で相続不動産を売却した時にかかる税金はどういったものがあるのか簡単に見ていきましょう。
広島市で相続不動産を売却して、利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税（20.315％）と住民税がかかります。買った時よりも売れた時の金額が低くなれば税金はかかりません。
例えば、相続不動産を売却して3000万円の利益が出たときの税金は、3000万円の20％ですから約600万円という計算になります。
▽譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて計算します。
譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率
税率は、不動産の所有期間によって決まっています。
・短期譲渡所得（5年以下）所得税：30%、住民税：9%、合計39.63%
・長期譲渡所得（5年超）所得税：15%、住民税：5%、合計20.315％
相続した空き家について一定の要件を満たせば、「空き家（被相続人の居住用財産）の3,000万円特別控除」が適用されるので、利益から3000万円分控除してもらえます。
▽3,000万円控除が適用された場合
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円
約600万（20%）分の税金が免除されることになるのです。
相続空き家の3,000万円特別控除とは？
ここからは、「相続空き家3000万円控除」の内容について見ていきましょう。
超少子高齢化により国内では木造戸建ての空き家問題が深刻化しており、放置された空き家が倒壊したり、放火や犯罪の対象となるため、戸建ての空き家対策が考案されました。
平成28年度改正により制定された「相続空き家の3000万円特別控除」は、単なる所有者のための節税対策だけではなく、古い戸建て住宅を早めに対処してもらいたいという意図が込められているのです。
「相続空き家3000万円控除」とは相続した空き家について、以下の家屋に対する要件を全て満たすものは3,000万円の控除が受けられる制度です。
▽家屋の要件
・相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
・相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがない
※マンションは空き家対策の対象外となるため、相続空き家の3000万円控除の適用を利用できません。
譲渡所得から3,000万円控除されると多くの場合、譲渡所得はマイナスもしくはゼロになりますので、税金は発生しなくなり、かなりの節税効果が期待できます。
▽「相続空き家の3000万円特別控除」を利用した時の譲渡所得の計算式
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万円
「相続空き家3000万円控除」の適用期限は平成28年（2016年）4月1日から令和5年（2023年）12月31日までの間です。
不動産売却が行なわれる時期は相続開始日から3年を経過する日の年の12月31日までという期限もありますので注意が必要です。
家屋を取り壊して土地のみを売却する場合
家屋を取り壊して土地のみを売却する場合は、以下の要件を満たす必要があります。
▽取り壊して売る場合の要件
・取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと
・土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
相続空き家3000万円控除を受けるために必要な書類
「相続空き家3000万円控除」を受けるためには、以下の書類を揃えて確定申告する必要があります
▽家屋を売る場合
・「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕」
・「登記事項証明書」など（次の3つの事項が確認できるもの）
1）売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続または遺贈により取得したこと。
2）被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
3）被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
「被相続人居住用家屋等確認書」
「耐震基準適合証明書」または「建設住宅性能評価書」の写し
「売買契約書の写し」などで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
▽家屋を取り壊して売る場合
・「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕」
・「登記事項証明書」など（家屋を売る場合と同様の①〜③が確認できるもの）
・「被相続人居住用家屋等確認書」
・「売買契約書の写し」などで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
空き家の売却で控除を利用する場合、一定の要件や必要書類の準備に手間がかかりますので、相続に詳しい税理士や専門家に相談するとスムーズに進むでしょう。
参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
まとめ
相続空き家の3000万円特別控除は国内で増えている空き家の撲滅のために制定されたため、要件を満たすことは難しいですが、利用できる方は大きな節税対策が期待できる制度です。
広島市で相続不動産の売却をご検討中の方、売却のタイミングや節税方法についてお悩みの方は地元で信頼で選ばれている「Good Tomorrow」までお気軽にお問い合わせください。
