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広島市で不動産相続時に考える…
2023.07.03
広島市で不動産相続時に考えるべき減価償却費のポイントを解説
広島市で一戸建てやマンションなどの不動産を相続し、売却をお考えの方は、不動産売却時にかかる譲渡取得税という税金を算出するために「減価償却」の計算が必要です。
建物の価値は年数とともに減少していくため、資産の価値を経年に合わせて「減価償却」を修正する必要があり、減価償却費を使って譲渡所得税を算出していきます。
この記事では、広島市で不動産相続時に考えるべき減価償却費の計算方法と特例や控除について解説していきますので、参考にしてみてください。
不動産売却における減価償却とは？
土地や借地権の場合は、時間が経過しても価値が変わることがありませんが、一戸建てやマンションの場合は年数とともに価値が減っていくので、「減価償却」が採用されます。
建物は年数とともに古くなり、資産の価値も年数とともに減少していくため、企業会計法では減少した価値を経費として計上する「減価償却」が定められているのです。
売却後に出た利益に譲渡所得税がかかりますが、その譲渡所得税を計算するために減価償却が必要です。譲渡所得税の計算をするには、取得費から減価償却費を控除する必要があります。
「減価償却費」とは、毎年減少した価値を金額に換算したもので、建物や建物付属設備が対象です。減少した価値を経費として計上することができるため、節税にも繋がります。
建物は種類や構造により税務上の耐用年数と償却率が定められており、減価償却資産の種類ごとに価値が減少するペースを「法定耐用年数」といい、法律で定められています。
譲渡所得税額と減価償却費の関係
広島市で相続不動産を売却したら、不動産売却による利益を指す譲渡所得に応じて、譲渡所得税と呼ばれる税金が発生します。譲渡所得がマイナスになる場合は課税されません。
建物は経年とともに劣化するため、売却益から減価償却費を差し引くことができ、節税することができます。
譲渡所得税の金額は対象となる不動産の用途や所有期間によって定められており、課税対象の譲渡所得金額に税率をかけて算出します。
所有期間は譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率が変わってきます。
・長期譲渡所得
期間：5年超え
住居用税率：20.32%（ 所得税15.315%、住民税5%）
・短期譲渡所得
期間：5年以下
住居用税率：39.63%（所得税30.53%、住民税9%）
減価償却の計算方法
売却する建物の減価償却費を計算するには、毎年償却する費用の額を一定にした「定額法」と毎年残額から一定の割合で償却する「定率法」の2種類の計算方法があります。
定額法＝取得価額×定額法の償却率
定率法＝未償却残高×定率法の償却率
▽不動産売却における減価償却費の計算式
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
譲渡所得費の計算には、購入費用から減価償却費を引いた「取得費」が必要です。
取得費＝購入価額ー減価償却費
▽課税譲渡所得の計算方法
課税譲渡所得＝譲渡価額ー譲渡費用ー取得費
・「譲渡費用」…不動産売却仲介業者への手数料や印紙税などの費用のこと
・「取得費」…不動産売却で取得した時にかかった購入代金や仲介手数料などの費用
耐用年数に応じた償却率は以下の国税庁のサイトで確認することができます。
広島市の不動産売却時に活用できる特例と控除
不動産売却によって得た所得額によっては負担が大きくなる可能性がありますが、以下のケースに当てはまる場合は、譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用されます。
▽「マイホームを売ったときの特例」
・自ら住んでいる自宅を売却した方
・所有期間が10年を超える不動産を売却した場合
▽適用要件
・不動産の所有期間が10年を超えていること
・自分が住んでいる不動産または以前住んでいた場合は住まなくなった不動産を3年経過した年の12月31日までに売っていること
・売った年、その前年および前前年に同様の特例を受けていないこと
・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものではないこと ほか
自分が住んでいる不動産を売却する際に、所有期間が10年以上となる場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を受けることができます。
▽「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
6,000万円以内の部分
（所得税 10.21%、住民税 4%、合計 14.21%）
6,000万円超の部分
（所得税 15.315%、住民税 5%、合計 20.315%）
▽適用要件
・不動産の所有期間が10年を超えていること
・自分が住んでいる不動産または以前住んでいた場合は住まなくなった不動産を3年経過した年の12月31日までに売っていること
・売った不動産について同様の特例を受けていないこと（3,000万円の特別控除を除く）
・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものではないこと ほか
まとめ
相続不動産の売却は高値で売れても譲渡所得が多くなると多額の譲渡所得税が課税される可能性がありますが、譲渡所得税の特例や控除を受けられる場合は節税対策になります。
税負担をなるべく少なくするためにも、減価償却費と譲渡所得税の計算は早めにしておき、事前に準備をしておくことをおすすめします。
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