082-555-2777
お問い合わせ・無料査定
広島市で相続不動産を売却時に…
2023.06.26
広島市で相続不動産を売却時に取得費に含まれるものは？
広島市で相続不動産を売却する際には様々な税金が発生しますが、その中でも所得税に含まれる費用や計算方法について分かりにくい…と感じていませんか？
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の取得費に含まれるもの、所得税の計算方法、節税する方法・特例について解説していきます。
広島市で相続不動産を売却時に取得費に含まれるもの
取得費とは不動産を取得した際にかかった費用のことです。
相続不動産売却によって利益（譲渡所得）を得た場合、その額によって税金（譲渡所得税）を納めなければならず、所得費はその譲渡所得を計算するために使用します。
以下の費用は取得費に含まれます。
・購入費（土地・建物）
・設備費
・整地費
・取り壊し費用
・建築代金
・改良費
・測量費
・借入利息
・印紙税、不動産所得税、登録免税
相続で取得した不動産の不動産登記費用、名義変更にかかった費用が含まれます。
以下の費用は取得費には含まれません。
・遺産分割の際に弁護士に支払った報酬
・代償分割として他の相続人に支払った金銭
広島市で相続不動産売却時の取得費の計算方法
広島市で相続不動産売却時の取得費の計算方法についてみていきましょう。
不動産の取得費は、土地と建物それぞれ別々に計算する必要があります。
譲渡による譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝譲渡価格ー（所得費＋売却費用）
▽土地の取得費
土地を購入した際の代金、手数料など
→取得にかかった費用がそのまま取得費となる
建物は土地とは違って経年劣化により価値が下がっていく「減価償却」の考え方が採用されており、建物の耐用年数に応じて分割して毎年計上されます。
▽建物の取得費
購入代金や建築代金の合計金額から、減価償却費相当額を差し引いた金額
耐用年数に応じた減価償却費を差し引いて求めます。
建物の取得費＝購入価格＋購入にかかった費用ー減価償却費
減価償却費の求め方
減価償却費＝購入価格×0.9×償却率×経過年数
譲渡所得の税率は不動産の取得時期によって異なる
相続不動産売却時の取得費を計算する際に注意する点があります。
相続不動産では被相続人が不動産を取得した日が不動産の取得時期となり、その際にかかった費用が取得費として計算します。
譲渡所得税を計算する際に使用する譲渡所得の税率は不動産の取得時期によって異なり、税率は下記の通りです。
・「長期譲渡所得」
所有期間が5年を超える不動産
税率：20.315%（所得税：15.315%、住民税：5％）
・「短期譲渡所得」
所有期間が5年以下の不動産
税率：39.6%（所得税：30.63%、住民税：9%）
広島市で相続不動産売却時の取得費の節税方法
広島市で相続した不動産を売却する際に相続税や譲渡所得税が課税されますが、条件によって特例が適用される場合は節税に繋がりますので、ぜひ活用しましょう。
相続税の取得費加算の特例
「相続税の取得費加算の特例」とは、下記のすべての条件を満たしている場合、納付した相続税の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税を軽減させることができます。
相続税の取得費加算の特例の適用を受けるためには、譲渡が行われた年に確定申告が必要です。
▽特例適用の要件
・相続もしくは遺贈によって取得している
・相続税が課税されている
・相続税の申告期限翌日から3年を経過する日までに譲渡している
▽取得費に含むことができる相続税額
相続税額✕譲渡財産の課税価格÷（課税価格＋債務控除額）
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」とは、相続した不動産を売却した場合、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から3,000万円を控除される特例です。
▽特例適用の要件
①特例の適用を受ける家屋に対する要件
・相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいた
・昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建築物を除く家屋
・相続時から譲渡時まで居住用、事業用、貸付用として使用していない
②譲渡に関する要件
・譲渡価格が１億円以下
・建物が現行の耐震基準に適合している
▽譲渡所得の計算式
譲渡価格－（取得費＋売却費用）
▽特例の適用を受ける場合の算出式
譲渡所得＝{譲渡価格ー（所得費＋売却費用）}ー特別控除（3,000万円）
まとめ
相続不動産を売却して得た譲渡所得には譲渡所得税が課税されるため、相続税も譲渡所得税などの税負担がどうしても大きくなります。
節税対策としては、取得費を明確にして譲渡費用をしっかり計上し、適用できる特例を活用することで税額を抑えることに繋がります。
