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広島市で相続不動産を売却した…
2023.06.19
広島市で相続不動産を売却したい！名義変更は単独名義と共有名義どちらにすべき？
広島市で実家を相続したけれど、今後住む予定がなく、活用する予定もない場合、不動産売却をすることになりますが、まずは名義を相続人に変更する「名義変更」の手続きが必要です。
相続不動産の名義変更の手続きを「相続登記」といい、一連の手続きには手間と時間がかかりますので、事前に流れを押さえておくと安心です。
そこで今回は、広島市で相続不動産を売却する際の名義変更の手続きの流れ、単独名義と共有名義どちらにすべきか違いについて解説していきますので、ご参考になれば幸いです。
広島市で相続不動産を売却するには相続登記が必要
被相続人（亡くなった父親、もしくは母親）から不動産（建物や土地）を相続した場合、不動産の名義はまだ父親（もしくは母親）になっています。
不動産の名義が故人のままの状態では、相続人の共有財産とみなされますので、たとえ遺族であっても勝手に売却することはできません。
相続不動産を売却するには、まずは相続人全員で話し合いをして、不動産を誰もののにするか決めてから、名義を変更する「相続登記」という手続きをする必要があります。
相続登記の手続きが完了したら、不動産売却の準備を始めることができますので、まずは早いうちに不動産の名義を相続人へ変更する手続きを済ませておきましょう。
2024年4月1日からは相続登記が義務化される予定となっており、相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内に不動産の名義変更登記する必要があります。
相続登記は単独名義と共有名義どちらにするべき？
相続人が複数いる場合、共有者同士で不動産の名義を単独にするか、共有にするか決めなければなりません。故人に遺言がある場合はその内容に従って決めます。
単独名義にする場合
単独名義にする場合は100％自分が所有となりますので、他人の同意を得ずに自由に売却することができます。土地の場合は、駐車場など土地活用をして貸し出すことも可能です。
ただし、固定資産税は単独で支払うことになりますので、共有名義にするよりも税負担は大きくなります。
共有名義にする場合
共有名義の場合は共有持分を複数人で分け合います。相続人の間で不動産を売却したい人と活用したい人、土地の分け方などで意見が割れてトラブルになるケースがあります。
共有名義にした場合、共有者全員の同意がなければ不動産売却することはできず、土地を貸したい場合は、持分割合の過半数以上の同意が必要になるため、揉める可能性が高いです。
▽共有名義で相続し、土地の分け方を決める3つの方法
・遺言書の内容に従って分け方を決める
・法定相続分に従って分け方を決める
・遺産分割協議で話し合って分け方を決める
相続人が複数人いる場合は、相続人同士で土地の分け方を決める話し合い「遺産分割協議」を先に行い、土地の分け方を決めてから「相続登記」の手続きをします。
遺産分割協議をしても他の相続人が同意しない場合は、裁判で土地の分け方を話し合ったり決めてもらう必要があります。
・遺産分割調停…裁判所で土地の分け方を話し合う
・遺産分割審判…裁判所の判決で土地の分け方を決める
相続登記の手続き方法
広島市で相続不動産を売却するための「相続登記」の手続き方法について見ていきましょう。
相続不動産の名義を相続人へ変更する「相続登記」という手続きは、本籍のある地域の市区町村役場で以下の書類を取得し、登記申請書という書類を作成して法務局へ提出します。
▽相続登記の必要書類
・登記申請書
・被相続人の戸籍謄本
・すべての相続人の戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・土地を相続する相続人の住民票
・固定資産評価証明書
※土地の名義を変える場合は所有権を移転する「所有権移転登記申請書」が必要です。
次に、登録免許税を計算して登録免許税と同額の収入印紙を郵便局で購入し、登記申請書に貼付して提出しましょう。
▽相続登記にかかる登録免許税の計算式
登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×0.4%
例）固定資産税が3,000万円の土地を相続する場合
3,000万円×0.4％＝12万円
必要書類と登録免許税を管轄する法務局に持参または郵送すれば、約一週間程度で名義変更が完了しますので、自由に不動産売却が可能になります。
登記申請書は法務局のホームページからもダウンロードして自分で手続きできますが、手間と時間を省きたいた方は専門知識のある弁護士に依頼されることをおすすめします。
相続税の取得費加算の特例について
広島市で相続不動産を相続税申告期限から3年以内に売却すると、下記の要件を満たしていれば「相続税の取得費加算の特例」が適用されます。
・相続や遺贈で財産を取得したもの
・その財産を取得した人に相続税が課税されていること
・その財産を相続開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
通常、売却費から経費を引いた利益に対して譲渡所得税がかかりますが、特例が適用されると相続税は経費としてみなされるため、譲渡所得税が安くなります。
まとめ
広島市で相続した不動産を売却するには、被相続人（親）の名義から相続人に名義変更をする必要があり、2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されます。
相続登記の方法にお悩みの方、不動産売却をスムーズに進めたい方は、広島で取り扱い多数の「Good Tomorrow」までお気軽にお問い合わせください。
