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扶養から外れずに広島市で相続…
2023.06.12
扶養から外れずに広島市で相続不動産を売却する方法を解説！
広島市で親から相続した不動産を売却する際に、扶養から外れるかなぁ…と心配されていませんか？
配偶者の扶養に入っている専業主婦の場合、売却する前に注意点があります。
不動産売却で利益が出ると（譲渡所得がある）、税法上の扶養から外れる可能性があるからです。
そこで今回は、扶養控除から外れずに広島市で不動産売却する方法について解説していきます。
広島市の相続不動産売却で扶養から外れるとどうなる？
相続した不動産を売却することで、利益が出た場合は収入（譲渡所得）とみなされます。
その場合、扶養から外れることがあり、所得税と住民税の配偶者控除を受けることができません。納税者の給与収入が年間約5～17万円くらい減ってしまうデメリットがあります。
相続不動産売却すると税法上の扶養から外れる可能性がある
配偶者が扶養に入っていると、税制上の配偶者控除を利用することができます。
配偶者控除を受けるための条件として、配偶者の合計所得額が48万円未満である必要がありますので、相続不動産を売却して、48万円以上の譲渡所得（利益）が出ると扶養から外れます。
相続不動産を売却することで、住民税、所得税などの税法上の扶養は条件によっては配偶者控除の扶養から外れる可能性があるのです。
相続不動産を売却して、配偶者が48万円を超える利益を得て扶養から外れた場合、配偶者控除が受けられませんので、税負担が増えてしまいます。
例）夫の年間合計所得が1,000万円以下
妻の所得が48万円を超えた場合
↓
扶養から外れる
配偶者控除が受けられない
扶養から外れると、配偶者控除が受けられなくなり、住民税と所得税の税負担が増えます。
翌年の年間合計収入が48万円以下になった場合、扶養に戻ることができます。
▽譲渡所得の計算方法と税率
譲渡所得＝譲渡価格（不動産の売却額）－（取得費＋譲渡に掛かった費用）
譲渡所得は譲渡価額から取得費と譲渡費用を控除したものです。
▽不動産の所有年数
5年以下：20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
5年以上：39.63%（所得税30.63％、住民税 9％）
参照：国税庁「扶養控除」
扶養から外れないケースは？
広島市で相続した不動産を売却しても、扶養から外れないケースがあります。
配偶者の年間合計所得が48万円以下の場合は非課税です。
相続不動産を売却しても利益が出なかった場合は「所得なし」となり、譲渡益は発生しませんので、扶養から外れることはありません。
また、不動産を売却して配偶者に収入を得ても、社会保険（健康保険と厚生年金）の扶養からは外れることはありません。
相続不動産の売却は一時的な収入であり、継続的な収入とみなされず、対象外となっています。
広島市で扶養から外れずに相続不動産を売却する方法
夫の扶養から外れずに売却するには、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用して売却価格38万円以下にする方法があります。
以下の要件に満たしていれば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除されるため、利益が38万円以下になる場合があります。
・相続開始の直前まで被相続人の住居として使われていた
・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋
・区分所有建築物(マンション等)以外の家屋
・相続の開始直前まで、被相続人以外に住んでいた人がいない
・相続から譲渡の時までの間に事業や住居で使用していない
参照サイト：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
利益を48万円以内に抑えることが難しい場合はどうする？
不動産を売却して利益を48万円以内に抑えることが難しい場合、一旦夫に贈与してから不動産売却することで、譲渡所得は夫の所得となり、夫の扶養から外れずに売却可能です。
※夫の年間合計所得が1,000万円以上になると、妻は扶養控除から外れてしまうので注意。
不動産を贈与する際には、所有権移転の申請を行う際に登録免許税（不動産価格×2%）と贈与税がかかり、夫の収入が増えたことで税金が増えるため、比較して決めましょう。
▽登録免許税の算出方法
不動産を贈与して名義を夫に変更するために、所有権の移転登記を申請します。
贈与における登録免許税は以下の計算式
不動産の評価額×1,000分の20（2％）
例）不動産価額が600万円の場合
登録免許税＝600万円×1,000分の20（2％）＝12万円
例）妻から夫へ300万円の不動産を贈与する場合の贈与税
基礎控除後の課税価格
300万円ー基礎控除額110万円＝190万円
贈与税（税額は15%）
190万×15%＝28万5000円
まとめ
専業主婦が夫の扶養から外れずに広島市で不動産売却する場合、特例を利用して妻の年間合計所得を38万円以下にする、もしくは夫に一旦贈与してから売却する方法があります。
相続した不動産を活用されない場合は扶養から外れるリスクの他、固定資産税がかかるため、専門家二相談して早めの売却を検討されることをおすすめします。
