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相続した畑を売却前には価格の…
2022.01.27
相続した畑を売却前には価格の確認を！知っておきたい農地売買の2つの方法
親から畑を相続したけれど、使わないから売却したいなぁとお考えですか？ 実は畑をそのまま放置してしまうと、資産価値が下がる上に税負担がのしかかってくるので要注意です。
相続した畑を農地として使わない場合は、資産価値の高いあいだに売却しましょう。農地は私達の食を支えている大切な資源であるため、農地を売却するには様々なルールがあります。
この記事では、農地を相続した際に売却する２つの方法と注意点について解説していきます。
農地の価格相場を確認する方法
農地を売却したい場合、どれくらいの価格で売れるのか気になります。農地を売却する前に自分で相場をチェックしておきましょう。
全国農業会議所が公表している「平成30年田畑売買価格等に関する調査結果（要旨）」には全国農業会議所の平成30年の調査による全国のエリア別の農地価格が掲載されています。
参考：全国農業会議所「平成30年田畑売買価格等に関する調査結果（要旨）」
https://www.nca.or.jp/upload/denpata30_youshi.pdf＜br＞
その他にも、農地を扱っている不動産ポータルサイトにもエリア別に土地の売り出し価格を確認することができます。大体の相場が分かったら、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
価格の傾向は、都市計画法による線引きのない市町村内の農地（純農業地域）、都市的農業地域の畑や田んぼ（市街化調整区域内にある農地）の価格は年々減少しています。
農地の価格が下がっている理由は後継者が減っていることや農産物の価格低下などによって農地の需要が減っていることが挙げられます。
また、農地をそのまま売却するには農家や農業生産法人のみ売却できるといったルールがあります。他の土地に転用するには、転用後の目的を明確にする必要があるので注意しましょう。
相続した農地を売却する方法
農地を相続して売却すると決めたら、売却する流れについて押さえておきましょう。
まず、農地売却するには、農地を有効活用してくれる買い手を見つける必要があります。農業委員会に相談したり、不動産会社に仲介を依頼する方法があります。
なお、農地の売却方法は、そのまま農地として売却する方法と別の用途の土地に転用してから売却する方法があります。
売買契約を結んだら、農地委員会へ許可申請をして農地を仮登記し、精算後に本登記をするといった流れです。
農業委員会に許可申請する
農地がある地域の農業委員会に相談に売却の相談をして、売却の許可をもらってから、農地を購入したい買い手を紹介してもらう方法です。
農業委員会とは？
農地の保全を目的市町村ごとに設置されている行政委員会で、農地に関する業務を担当しています。
農地のまま売却するには農業委員会に農地売却の許可を受ける必要があります。農地がない市町村には農業委員会は設置されていないので、最寄りの委員会に相談しましょう。近年、農業は過疎化が進んで農業人口が減っていますので、農地売却が進んで都市化が進むと食料自給率が下がってしまうといった理由から、農地の売却には農業委員会の許可が必須になっているのです。農地委員会へ許可申請をして、許可が下りなければ買い手が見つかっても売却できなくなってしまうので早めに申請を済ませておくと安心です。
基本的には農地の売却理由を明らかにして、以下の書類を揃えて買主がいれば、売却許可は得られます。
【農地委員会の許可申請に必要な書類】
・位置図
・付近見取図
・土地の登記事項証明書
・公図の写し
・法人調書（買主が法人の場合）
・営農計画書
・耕作証明書
・契約書の写し
・農地等権利移動許可申請書
農業委員会に農地売却の許可を受けたら、売買契約を締結して、農地の所有権移転請求権の登記を仮申請します。仮登記には登録免許税として農地の固定資産税評価額の1％かかりますのでご注意ください。仮申請すると買主に売却の明確な意思表示になるので安心です。登記の仮申請は司法書士に代行を依頼できますが、その場合は報酬額も発生します。
【仮登記に必要な書類】
・売主の印鑑証明書
・登記原因証明情報（売買契約書）
・固定資産税評価証明書
農地委員会の審査によって売却の許可が得たら、許可証が交付されます。売却の精算をして、農地の本登記の手続きをします。所有権移転登記の本登記、土地を引き渡して終了です。
不動産会社に仲介を依頼する
相続した農地を通常の土地と同じように不動産会社に仲介を依頼して、売却することができます。ただし、過去に農地の売買の経験がある不動産会社に相談することが大切です。農地売買は地域性が高い案件のため、地元の農地売買に強い不動産会社を調べて査定依頼をすると良いでしょう。買い手が見つかったら売買契約を結び、成約となります。
まとめ
近年は、若年層の農業離れや農作物の価格低下といった理由から、農地の買い手探しは難しく、農地を売却することは容易ではなっている傾向にあります。また、農地を農地のまま売却する場合には、農業委員会の許可が必要ですので、手続きに時間を要するために売却までにも時間がかかることを理解しておきましょう。
